Für Property- und Facility-Manager, die mehrere Gebäude oder ganze Portfolios verantworten, ist eine strukturierte, wiederauffindbare Dokumentation des Fassadenzustands ein praktisches Werkzeug für die Instandhaltungsplanung. Drohnengestützte Erfassung liefert dafür die Ausgangsdaten – wie sich daraus eine nutzbare digitale Dokumentation ergibt, beschreibt dieser Beitrag.
Warum digitale Dokumentation im Portfolio-Kontext relevant ist
Wer nicht nur ein einzelnes Gebäude, sondern mehrere Standorte betreut, steht vor der Herausforderung, den Zustand aller Objekte vergleichbar und nachvollziehbar zu erfassen – unabhängig davon, wer die jeweilige Prüfung durchgeführt hat und wann. Eine rein papierbasierte oder in Einzeldateien verstreute Dokumentation erschwert es, über mehrere Objekte hinweg Prioritäten zu setzen oder Budgets für Instandhaltungsmaßnahmen sinnvoll zu verteilen. Digitale, georeferenzierte Bild- und Modelldaten aus Drohnenbefliegungen lassen sich dagegen strukturiert ablegen und pro Objekt, Fassadenseite oder sogar einzelnem Schadensbild referenzieren. Gerade bei Portfolios mit unterschiedlichen Baualtersklassen und Fassadentypen hilft eine einheitliche Erfassungsmethode zusätzlich dabei, Objekte überhaupt sinnvoll miteinander zu vergleichen, statt Äpfel mit Birnen zu vergleichen.
Von der Einzelaufnahme zum Bestandteil der Objektakte
Für Facility-Management-Zwecke ist neben der reinen Bildqualität vor allem die Zuordenbarkeit der Daten entscheidend: Aufnahmen sollten eindeutig einem Objekt, einer Fassadenseite und einem Zeitpunkt zugeordnet sein, damit sie sich später in eine Objektakte oder ein Instandhaltungssystem einordnen lassen. Werden aus den Drohnenbildern zusätzlich Orthofotos oder 3D-Modelle der Fassade erzeugt, lassen sich Schäden nicht nur bildlich, sondern auch mit Lage- und Maßangaben festhalten – etwa als markierter Punkt oder Fläche auf einem Fassadenplan. Das erleichtert es, Schäden über Jahre hinweg eindeutig wiederzufinden, statt sie bei jeder neuen Prüfung erneut einzuordnen. Für größere Organisationen mit mehreren Verantwortlichen ist zudem hilfreich, wenn diese Zuordnung nicht von einer einzelnen Person im Kopf gehalten wird, sondern nachvollziehbar in den Daten selbst steckt.
Nutzen für die Instandhaltungsplanung
Liegt eine strukturierte Dokumentation mehrerer Objekte vor, lässt sich der Instandhaltungsbedarf besser priorisieren: Objekte oder Fassadenbereiche mit dokumentierten, fortschreitenden Schäden können vorgezogen werden, während unauffällige Bereiche zurückgestellt werden. Für die mittelfristige Budgetplanung – etwa im Rahmen einer mehrjährigen Instandhaltungsstrategie – ist eine belastbare, vergleichbare Datengrundlage über das gesamte Portfolio hinweg hilfreich, auch wenn die konkrete Umsetzung stark vom jeweils genutzten Verwaltungssystem und den internen Prozessen der Organisation abhängt. Eine solche Datengrundlage kann außerdem dabei helfen, gegenüber Eigentümern oder Investoren nachvollziehbar zu begründen, warum bestimmte Maßnahmen vorgezogen oder zurückgestellt werden, statt sich allein auf eine subjektive Einschätzung vor Ort zu stützen.
Wiederkehrende Befliegung als Grundlage für Monitoring
Wird die Befliegung in regelmäßigen Abständen wiederholt, entsteht über die Zeit eine Historie, mit der sich der Zustand eines Objekts nachvollziehbar verfolgen lässt. Für Property-Manager kann das auch im Rahmen von Übergaben relevant sein – etwa beim Wechsel der Verwaltung oder bei An- und Verkauf von Objekten, wenn der dokumentierte Fassadenzustand als nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung des Instandhaltungsbedarfs dienen kann.
Organisatorische Voraussetzungen für den praktischen Einsatz
Damit eine digitale Fassadendokumentation im Alltag tatsächlich genutzt wird, sollte vorab geklärt sein, wer innerhalb der Organisation Zugriff auf die Daten hat, in welchem Format sie abgelegt werden und wie sie mit bestehenden Objektunterlagen verknüpft werden. Ohne eine solche organisatorische Einbettung besteht die Gefahr, dass selbst hochwertige Drohnendaten nach der ersten Auswertung ungenutzt liegen bleiben, statt fortlaufend als Grundlage für Entscheidungen zu dienen.
Schnittstellen zu bestehenden Verwaltungssystemen
Viele Property- und Facility-Management-Organisationen nutzen bereits ein System zur Verwaltung ihrer Objektdaten, etwa für Mietverträge, Wartungspläne oder technische Anlagen. Damit Drohnendaten hier einen echten Mehrwert liefern, sollten sie sich möglichst verlustfrei in diese vorhandenen Strukturen einfügen lassen, statt eine isolierte Zusatzablage zu bilden, auf die im Tagesgeschäft niemand zugreift. In der Praxis bedeutet das: Aufnahmen und Berichte sollten mit eindeutigen Objekt- und Fassadenkennungen versehen sein, die sich mit den im jeweiligen Verwaltungssystem bereits genutzten Kennungen decken oder sich zumindest eindeutig zuordnen lassen. Welche konkreten technischen Schnittstellen dafür infrage kommen, hängt stark vom eingesetzten Verwaltungssystem und vom jeweiligen Anbieter der Drohnendienstleistung ab und wurde für diesen Beitrag nicht im Detail recherchiert.
Grenzen der digitalen Dokumentation
So nützlich eine strukturierte digitale Dokumentation für die Übersicht und Priorisierung ist, ersetzt sie nicht die physische Prüfung vor Ort, sobald konkrete Instandsetzungsmaßnahmen anstehen. Digitale Fassadendaten zeigen, wo genauer hingeschaut werden sollte, liefern aber keine abschließende bautechnische Bewertung und keine Handlungsanweisung für die Ausführung von Reparaturen. Für Property- und Facility-Manager bedeutet das, die digitale Dokumentation als Planungs- und Priorisierungswerkzeug zu verstehen, nicht als Ersatz für den fachkundigen Blick vor Ort.
Rollen und Verantwortlichkeiten im Prozess
Damit eine digitale Fassadendokumentation im Alltag funktioniert, ist meist auch eine klare Verteilung der Verantwortlichkeiten hilfreich: Wer beauftragt die Befliegung, wer sichtet und kategorisiert die Ergebnisse fachlich, und wer entscheidet auf dieser Grundlage über Folgemaßnahmen und Budget? Bei größeren Organisationen mit mehreren Objekten und mehreren beteiligten Personen oder externen Dienstleistern trägt eine solche klare Zuordnung dazu bei, dass Befunde nicht zwischen mehreren Zuständigkeiten liegen bleiben, sondern nachvollziehbar bis zur Entscheidung über eine Maßnahme weiterverfolgt werden.
Ausblick: von der Einzelprüfung zum laufenden Datenbestand
Mit jeder weiteren Befliegung wächst der digitale Datenbestand eines Objekts oder Portfolios. Wird dieser Bestand konsequent gepflegt, entsteht über die Zeit eine zunehmend aussagekräftige Grundlage für strategische Entscheidungen im Facility-Management, etwa bei der Frage, welche Objekte im Portfolio mittelfristig den größten Instandhaltungs- oder Sanierungsbedarf aufweisen. Dieser Nutzen stellt sich allerdings erst im Zeitverlauf ein und hängt maßgeblich davon ab, dass die Dokumentation von Anfang an strukturiert und konsistent angelegt wird. Wer frühzeitig in eine saubere, konsistente Datenstruktur investiert, reduziert damit den Aufwand für jede spätere Auswertung deutlich – unabhängig davon, ob die Auswertung intern erfolgt oder an einen externen Dienstleister vergeben wird.
Wie belastbar die Angaben sind
Die Darstellung zu Nutzen und Einsatz digitaler Fassadendokumentation im Facility-/Property-Management ist als allgemeine, plausible Anwendungsbeschreibung formuliert, nicht als Zitat einer bestimmten Studie oder Norm.Es werden keine konkreten CAFM- oder FM-Softwareprodukte genannt oder empfohlen, da dies nicht Teil der recherchierten Grundlage war.Aussagen zur Objektbewertung bei An-/Verkauf sind als praktische Einordnung zu verstehen, keine bewertungsrechtliche Aussage.
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In eigener Sache: Betreiberin dieser Seite und Anbieterin des hier vorgestellten Produkts sind dieselbe Gesellschaft. Fließt eine dokumentierte Auffälligkeit aus dem Fassadenmodell in die Instandhaltungsplanung ein, gehört die Wahl des Beschichtungs- oder Dämmsystems zu den Entscheidungen, die am Ende getroffen werden müssen. PSCoat ist ein dünnschichtiges Beschichtungssystem für Gebäudehüllen, Dächer und technische Anlagen, das der Anbieter PowerSmartCoat als Ergänzung oder Alternative zu klassischen Dämmaufbauten positioniert. Für Property- und Facility-Manager, die mehrere Objekte vergleichen, kann relevant sein, wie sich Auftrag und Verarbeitung eines solchen Systems in bestehende Abläufe einfügen lassen – Details dazu liefert nur der Anbieter selbst. Mehr dazu auf der Herstellerseite von PSCoat.
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